До 17 ноября 2011

Долгое время в судебной (арбитражной) практике существовала неопределенность по вопросу о том, какая правовая судьба договора аренды недвижимого имущества в случае, если по истечении определенного времени после его заключения стороны договора заключают договор купли-продажи того же самого объекта недвижимого имущества. А именно: подлежат ли оплате арендные платежи с момента заключения договора купли-продажи объекта по момент государственной регистрации права собственности на него, которые, как известно, не совпадают во времени.

В случае купли-продажи недвижимого имущества, не являющегося земельным участком (здания, строения, сооружения, помещения), судебная практика сформировалась более-менее однообразно: арбитражные суды во взыскании арендных платежей отказывают. При этом они исходят из прекращения арендных отношений в связи с заключением договора купли-продажи того же самого объекта недвижимого имущества (постановления ФАС ДО от 29.08.2011 № Ф03-3732/2011 ФАС ЗСО от 29.09.2011 по делу № А45-20156/2010, от 29.07.2011 по делу № А45-20139/2010, ФАС ПО от 11.05.2011 по делу № А12-14004/2010, ФАС СЗО от 06.06.2011 по делу № А26-5971/2010).

Названная правовая позиция арбитражных судов представляется весьма логичной. Так, в соответствии с п. 1 ст. 432 и п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в момент получения лицом, направившим оферту, акцепта. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости по общему правилу не требуется.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, в том числе договоров и иных сделок.

Таким образом, с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества у покупателя возникает обязанность по внесению оплаты по договору, а у продавца – передачи имущества, которое ранее было объектом договора аренды, а также изменяется правовое основание владения покупателем (бывшим арендатором) объектом. То есть посредством заключения договора купли-продажи изменяется предмет договора (арендные обязательства заменяются обязательствами из договора купли-продажи) при том, что его стороны и объект остаются неизменными.
 Следовательно, заключив договор купли-продажи (который по своей правовой природе является соглашением), стороны прекращают арендные обязательства посредством их новации (замены на обязательства из купли-продажи).

Принятые ВАС РФ судебные акты позволяют сделать вывод, что он придерживается схожей правовой позиции. Так, в Определении от 20.07.2011 № ВАС-9185/11 ВАС РФ указал, что выводы судов о том, что после заключения договора купли-продажи арендованного имущества ответчик владеет им в качестве покупателя, а обязательства на будущее время, вытекающие из договора аренды, являются прекращенными, соответствуют положениям ст. 407, 425 ГК РФ и фактическим обстоятельствам спора.
Согласно позиции, изложенной в Определении от 03.08.2011 № ВАС-4408/11, заключение договора купли-продажи арендованного имущества прекращает на будущее время обязательство по внесению арендной платы. С момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества изменяется кауза (причина) владения этим имуществом. Основанием владения становится не прежний договор аренды, а договор купли-продажи.

После 17 ноября 2011 года

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации вынес Постановление от 17.11.2011  № 73, касающееся практики применении правил ГК РФ о договоре аренды.
 Согласно п. 5 названного Постановления при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим: поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). Казалось бы, это разъяснение согласуется с ранее высказанной правовой позицией о том, что заключение договора купли-продажи арендованного имущества прекращает на будущее время обязательство по внесению арендной платы. Вместе с тем при более детальном анализе, очевидно, что она изменилась.

Так, согласно обновленной правовой позиции ВАС РФ, получается, что заключение договора купли-продажи арендованного имущества прекращает на будущее время обязательство по внесению арендной платы, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон.

К вопросу о случаях, когда «иное вытекает из закона», мы вернемся во второй части статьи, а сейчас рассмотрим возможность изменения момента прекращения договора аренды объекта недвижимого имущества по соглашению сторон в случае заключения договора купли-продажи того же объекта.

Согласно п. 1 ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающий иной предмет или способ исполнения (новация).

Заключая договор купли-продажи недвижимого имущества, которое ранее было объектом аренды, стороны заменяют обязательство бывшего арендатора по внесению арендных платежей на обязательство по оплате объекта купли-продажи.  Представляется, что не заменить названные обязательства одно на другое стороны не могут, поскольку не может покупатель быть одновременно и субъектом обязательства по аренде, и субъектом обязательства по купле-продаже одного и того же объекта.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, то есть на достижение определенного правового результата (ст. 153 ГК РФ). Результатом заключения договора аренды является передача арендодателем за плату арендатору прав временного владения и пользования/пользования объектом и самого объекта. Результатом купли-продажи –  окончательная передача за плату всех правомочий собственника (прав владения, пользования и распоряжения объектом) и самого объекта.

С момента заключения договора купли-продажи и до государственной регистрации права собственности покупатель обладает правомочиями собственника, за исключением правомочия по распоряжению объектом.

Данная правовая позиция подтверждена самим ВАС РФ. В пункте 60 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента госрегистрации сохраняется за продавцом.

Следовательно, правовые последствия, возникающие вследствие заключения договора купли-продажи, охватывают правовые последствия аренды, заменяют их, а соглашение о продаже объекта неминуемо влечет прекращение арендных отношений.

В случае же заключения между сторонами соглашения  о сохранении обязанности покупателя по внесению, помимо стоимости объекта купли-продажи, арендных платежей после заключения договора купли-продажи, но до момента регистрации его права собственности на объект, данное условие можно рассматривать либо как прикрывающее  рассрочку платежа по договору купли-продажи, либо как несоответствующее п. 1 ст. 414 ГК РФ и влекущее неосновательное обогащение продавца, уже получившего за объект оплату.

Таким образом, несмотря на оговорку о возможности изменения момента прекращения договора аренды по соглашению сторон, содержащуюся в п. 5 Постановления № 73, правовое основание для такого изменения в законе отсутствует. Взыскание арендных платежей с покупателя с момента заключения договора купли-продажи, прекращающего договор аренды, по момент государственной регистрации права собственности покупателя недвижимого имущества, отличного от земельного участка, не основано на законе (даже при наличии соглашения сторон, устанавливающего обязанность покупателя уплачивать за названный период арендные платежи). Исключением является только случай, когда данное соглашение выражает реальную волю обеих сторон на установление подобным образом цены сделки купли-продажи.