В конце сентября один из ведущих банков Новосибирска, активно работающий на рынке ипотеки и известный своей лояльностью к ипотечным заемщикам, объявил о повышении процентных ставок и сокращении предлагаемых ипотечных программ. Все, кто имеет отношение к рынку недвижимости, дружно выдохнули и замерли в ожидании - что будет дальше?! Последуют ли этому примеру другие кредиторы? Но за прошедшие две недели последователей не нашлось.
Что происходит?
Возможно, только пока не нашлось последователей. Возможно, другие банки просто выжидают, как будут развиваться события. Потому что часть банков под самыми разными предлогами притормозили выдачу кредитов. Тем не менее, остались и такие, которые продолжают ипотечные кредиты выдавать - на прежних условиях и в прежние сроки. Впрочем, если быть объективным, условия все-таки изменились - ужесточились требования к заемщикам. Например, хотя номинально банки продолжают декларировать возможность получения кредита без первоначального взноса или под минимальную процентную ставку, на практике большинство кредитных организаций выдают ипотечные займы лишь по стандартным условиям: первоначальный взнос не менее десяти-пятнадцати процентов и среднерыночные ставки.
Банки просто не могли не пересмотреть свои позиции в плане ипотечного кредитования До недавнего времени они занимали агрессивную политику на рынке, в борьбе за клиента резко сбивая ставки, отменяя первоначальные взносы, существенно снижая требования к заемщикам. Такими способами они стремились массово увеличить портфель ипотечных кредитов, чтобы потом их продать или провести секъюритизацию, что еще выгоднее. Понятие «секъюритизация» (от англ. securities - ценные бумаги), ставшее необычайно популярным в банковской сфере и совершенно непонятное обычному российскому гражданину, означает расширение использования ценных бумаг в качестве инструмента регулирования рыночных отношений и движения ссудного капитала.
И то и другое абсолютно законно, это нормальная банковская практика - секъюритизация стала обычным явлением развитых финансовых рынков. Именно таким образом происходило и происходит привлечение средств на долгосрочной основе, то, что принято называть «длинными» деньгами. Но сегодня многие крупные иностранные банки, которым до сих пор это было выгодно не меньше, чем нашим, столкнулись с проблемами. Поскольку случился ипотечный кризис в Америке….
Про макроэкономику
Когда разразился кризис в Америке, наивно было думать, что нас это не затронет, поскольку «где Америка, а где мы». Да рядом мы, на одном земном шарике, где сегодня, в эру высоких технологий и развитых внешнеэкономических связей все давно зависят друг от друга, и изменение одного фактора приводит к сдвигам во всей системе.
Кризис ипотечного кредитования в США разразился на волне ажиотажного спроса на недвижимость и гиперактивного роста цен на нее. Кредиты брали все, поскольку американская модель ипотечного кредитования основана на так называемых кредитах subprime. Их можно получить без первоначального взноса, достаточного обеспечения и подтверждения доходов. Результатом стали массовые невыплаты по ипотечным кредитам.
Сначала убытки несли американские банки и ипотечные компании, их потери оцениваются в миллиарды долларов. Дальше проблемы возникли у европейских и азиатских кредитных организаций, работающих в США. На российских банках и компаниях это отразилось в росте стоимости заимствований на международных рынках и трудностями с ликвидностью. Но то, что происходит сейчас у нас, банкиры и чиновники кризисом называть избегают - всего лишь сложная ситуация в сфере ипотечного кредитования, не более.
Возможные последствия
Пока можно с уверенностью сказать, чего точно не будет. Не будет демпинга на рынке ипотечных продуктов. Банки будут вынуждены перейти к более консервативной политике выдачи кредитов, чтобы не попасть в ситуацию, аналогичную той, в которой оказались финансовые организации США и Европы.
На увеличение ставок банки вряд ли пойдут, по крайней мере, сейчас уже многие твердо заявили, что этого делать не намерены. Но требования к заемщикам неизбежно ужесточатся. В результате наиболее популярные до сих пор программы окажутся обусловлены массой дополнительных требований, которые для большинства заемщиков окажутся невыполнимы. Потенциальные клиенты будут вынуждены воспользоваться программами, где требований поменьше, но зато и ставки повыше.
Для кого-то это окажется неприемлемым и у человека не будет другого варианта, кроме как на какое-то время отложить запланированное ранее получение кредита. Но не исключена и другая ситуация: в нашей стране, как только что-то дорожает, это сразу оказывается нужным всем, даже тем, кто не собирался ничего покупать. Бери, пока есть, хоть и дороже, а то завтра совсем не будет… По крайней мере пока никто из клиентов «Жилфонда» от своих намерений не отказался.
Ваш личный риэлтер
Как бы ни менялась ситуация в отдельных банках, первые, кто об этих изменениях узнает - риэлтеры. Им по долгу службы положено это знать, это входит в их профессиональную компетенцию. Они могут не знать, ПОЧЕМУ банк «А» приостановил выдачу кредитов, а банк «Б» поднял процентные ставки, а банк «В» вдруг стал требовать от клиентов справки, которые раньше не спрашивал. И почему в банках «X» и «Y» никаких особенных изменений не произошло.
Риэлтеры могут не знать причин, но сами ФАКТЫ им известны достоверно. И уже опираясь на эту фактическую информацию (которая, кстати, постоянно меняется), они будут работать с клиентом, подбирая ему тот вариант, который окажется приемлемым.
И если ваш риэлтер советует вам идти не в какой-нибудь пафосный и супернадежный банк, а в малоизвестный, о котором вы даже не слышали - идите. Потому что риэлтер вам рекомендует тот банк, где наиболее велика вероятность, что кредит вы получите и на тех условиях, которые вам подходят.
Кстати, о надежности банков. Многие, решаясь на ипотеку, ищут максимально надежный банк. Позвольте поинтересоваться, а вам-то зачем надежный банк? Это же не вы ему доверяете деньги, а он вам. А незначительная разница в процентах, которая существует в известных и малоизвестных банках, за 10-20 лет способна вылиться в существенную сумму. Во что выльется всего лишь один процент, можете посчитать. Или попросите это сделать своего риэлтера. Надеюсь, что он у вас уже есть.
